BUREAUX IDF : les chiffres clés au 4ème trimestre 2022
Marchés | Janvier 2023
Des bureaux pour toujours ?
Une fin d’année en retrait
En dépit d’un contexte chahuté, la demande placée sur le marché francilien a dépassé le cap des 2 millions de m² en 2022. Au global, 2 108 300 m² ont été placés, soit une hausse de + 10 % sur un an. Néanmoins, les 1ers signes de rallentissement se sont fait ressentir au cours du dernier trimestre, avec seulement 602 300 m² placés, soit un retrait de - 11 % sur un an. Les résultats obtenus s’expliquent notamment par un effet de rattrapage des opérations initiées depuis le début de la pandémie qui se sont concrétisées.
C’est notamment le cas des opérations > 5 000 m² qui ont été particulièrement dynamiques, cumulant près d’1/3 des volumes. Parmi elles, les transactions > 20 000 m², au nombre de 9, ont gonflé les volumes. Pour rappel, seuls 4 opérations ont été recensées sur ce segment en 2021. De son côté le segment des petites et moyennes surfaces continue sa résilience.
En termes de localisation, l’activité se concentre principalement au sein des secteurs établis et centraux, à l’image de Paris QCA, du Croissant Ouest ou encore de la 1ère Couronne Nord. En 2023, l’activité devrait encore s’intensifier sur ces localisations, accentuant ainsi la dichotomie entre les marchés les plus lisibles et les autres secteurs en périphérie.
Bien que la conjoncture économique semble s’améliorer, mais de façon modérée, les incertitudes économiques et financières (inflation, hausse des taux...) devaient encore perdurer en 2023. La dynamique du marché dépendra avant tout de l’hybridation des modes de travail, de la recherche de la centralité mais aussi des enjeux environnementaux.
Une Vacance à deux vitesses
Le stock immédiat poursuit sa progression (+ 5 % sur un trimestre), s’établissant à 4 320 000 m². Les récentes livraisons, et en particulier à la Défense ou dans la 1ère Couronne Nord, ont gonflé la vacance. Bien que l’offre immédiate reste très hétérogène sur l’ensemble du marché francilien, l’offre dans les secteurs centraux est absorbée rapidement, alors qu’elle continue de peser en périphérie. Il s’agit notamment des biens de seconde main, et ne répondant plus aux normes environnementales. Au regard de la demande, le marché devrait rester fluide à court terme au sein des secteurs lisibles, même si certains seront marqués par une tension à l’offre, comme dans Paris QCA.
Compression du spread entre les valeurs locatives dans le neuf et l’ancien
Côté valeurs, le « prime » est stable ou en légère hausse sur les secteurs où la demande reste importante. Face à une tension à l’offre dans les secteurs ou la demande reste dynamique, l’écart se réduit entre les valeurs dans le neuf et dans l’ancien. De ce fait, le loyer moyen dans le neuf se situe à 424 HT HC/m²/an et à 438 € HT HC/m²/an pour les biens en état d’usage. Le « prime » quant à lui se situe à 980 € dans le QCA, au regard des opérations en cours, il pourrait ainsi frôler la barre des 1 000 € HT HC/m²/an.