La détention d'un mandat écrit avant toute négociation

La loi Hoguet impose un formalisme précis pour la validité des mandats et notamment la détention d’un mandat écrit avant toute entremise : "Le titulaire de la carte professionnelle portant la mention : " Transactions sur immeubles et fonds de commerce " ne peut négocier ou s'engager à l'occasion d'opérations spécifiées à l'article 1er (1° à 5°) de la loi susvisée du 2 janvier 1970 sans détenir un mandat écrit préalablement délivré à cet effet par l'une des parties". (article 72 du décret n°72-678 du 20 juillet 1972)

Quelles sont les mentions obligatoires et le formalisme à respecter ?

. Le mandat doit être rédigé par écrit en autant d’exemplaires originaux qu’il y a de parties ayant un intérêt distinct, un exemplaire devant être remis à chacune des parties.

. Chacun des exemplaires doit être signé par toutes les parties et préciser le nombre total d’exemplaires. 

. Le numéro d’inscription sur le registre doit être reporté sur tous les exemplaires du mandat dont celui remis au mandant.

. Lorsque le mandat contient une clause pénale, une clause d’exclusivité ou une clause attributive de rémunération (clause prévoyant que la rémunération doit être versée même si l'opération est conclue sans les soins de l'intermédiaire), il doit être remis immédiatement au mandant.

Ne constitue pas un mandat :

• Une autorisation donnée à l’agent immobilier de faire visiter un bien
• Un bon de visite
• Une convention de partenariat

Quand doit être signé/enregistré le mandat ?

• Le mandat doit être détenu préalablement à tout entremise c’est-à-dire avant toute négociation, ou engagement dans une opération.
• « Dès lors que l'agence immobilière ne détenait pas encore de mandat écrit lorsqu'elle a fait visiter les locaux en vue de leur location, et a en cela commencé à négocier, elle ne peut prétendre à aucune rémunération ou commission. Un mandat écrit établi le lendemain du commencement de la négociation ne peut avoir d'effet rétroactif, même de la volonté commune des parties, et il convient en conséquence de prononcer la nullité du mandat. » (CA Lyon du 12 novembre 2015)
• A la lecture de la jurisprudence, la négociation commence dès que l’agent immobilier est en contact avec un candidat acquéreur, vendeur, locataire ou bailleur, et à plus forte raison, lorsqu’il fait visiter un bien.
• Le mandat doit donc être signé et enregistré dans le registre des mandats avant toutes visites.
• De même, ne respecte pas la condition d’antériorité un mandat de recherche ayant la même date de la promesse unilatérale de vente. (CA Metz du 9 décembre 2014)
• Toute délégation de mandat reçue doit respecter les mêmes obligations car il s’agit d’un mandat au sens de la loi Hoguet.

Quels sont les risques encourus en cas de non-respect de formalisme ? 

• Le non-respect de ces obligations rend le mandat nul et fait perdre tout droit à rémunération ou à dommages-intérêts.
• En l’absence de mandat valide, il est possible de régulariser la situation par la conclusion d’une convention entre le mandant et l’agent immobilier devant obligatoirement intervenir après la signature de l’acte authentique.
• Dans le cas où le mandant ne souhaite pas régulariser la signature d’une telle convention, en cas de difficultés dans la perception des honoraires, une procédure judicaire aura peu de chances de prospérer.
• Enfin, et pour rappel, le fait de percevoir des sommes en l’absence de détention d’un mandat valable fait encourir des sanctions pénales (2 ans d’emprisonnement + 30.000 € d’amende).