Quand utiliser le bail dérogatoire ?

Le bail dérogatoire :  l’une des options possibles lorsque les parties ne souhaitent pas conclure un bail commercial.

Rappel du principe : 

Le « Statut des baux commerciaux » a la particularité d’être d’ordre public. En conséquence, lorsqu’un contrat entre dans le champ d’application du statut des baux commerciaux, les parties doivent obligatoirement s’y soumettre.

Le champ d’application est prévu aux articles L 145-1 et L145-2 du Code de Commerce.

Doit être obligatoirement signé un bail commercial lorsque :

- est exploité dans les locaux un fonds de commerce ou artisanal par le preneur ; -

- et le Preneur est immatriculé au RCS ou registre des métiers (pour les artisans) 

Exception : le Bail Dérogatoire prévu à l’article L 145-5 du Code de Commerce.

Néanmoins, le preneur et le bailleur émettent parfois le souhait de ne pas se soumettre à ce statut, qui peut leur paraitre contraignant (avec des clauses obligatoires) et compliqué. 

Il peut alors être envisagé de conclure un bail dérogatoire (comprendre : « bail dérogatoire au statut du bail commercial ») prévu à l’article L145-5 du code commerce.

Ce bail est aussi appelé en pratique « bail de courte durée » ou encore « bail précaire », mais ce dernier terme est à éviter dans la mesure où il engendre une confusion avec la convention d’occupation précaire – et d’autant plus que ce type de bail n’est absolument pas précaire.

Quand peut-il être utilisé ? 

. Le Bailleur et le Preneur pourront avoir recours au bail dérogatoire par exemple pour une exploitation prévue de courte durée, tester un concept avant la signature d’un bail commercial, une vente flash, un commerce éphémère ou le temps de faire réaménager des locaux.

. Aucune justification particulière n’est requise pour signer un bail dérogatoire. 

Les spécificités du Bail Dérogatoire :

. Ce type de bail est caractérisé par la grande liberté laissée aux deux parties dans la rédaction des clauses, le statut des baux commerciaux n’étant pas applicable.

. Par exemple, les charges facturables au preneur n’auront pas besoin de faire l’objet d’une liste exhaustive. De même, un état des lieux d’entrée n’est pas obligatoire. Nous recommandons toutefois pour éviter toutes difficultés et tous contentieux en fin d’occupation, de lister les charges récupérables et de procéder à un état des lieux d’entrée. 

. Une seule contrainte : la durée maximale de 3 ans. 

. Ainsi, les parties ont la possibilité de conclure un ou plusieurs baux dérogatoires, mais dans la limite totale de 3 ans. Aucune durée minimale n’est imposée.

. Au terme du bail dérogatoire, la loi Pinel a prévu un délai d’un mois après la date de fin mentionnée au bail pour que le preneur quitte les lieux, fasse l’état des lieux, procède aux éventuelles réparations et rende les clés.

Quel sont les inconvénients/dangers du bail dérogatoire ?

. Le principal danger (qui peut parfois s’avérer être un avantage suivant les circonstances) est que le bail dérogatoire peut se transformer automatiquement en Bail Commercial.

. En effet, si le locataire est laissé dans les lieux, au terme du bail + 1 mois, dès le lendemain le bail dérogatoire se transforme de manière automatique en bail commercial, c’est-à-dire d’une durée de 9 ans.

. Le locataire pourra alors intenter une action en requalification du bail en bail commercial. Ainsi, si le locataire obtient gain de cause, le bailleur ne pourra disposer de son local avant l’expiration des 9 ans et devra payer une indemnité d’éviction après avoir délivré congé.

Quelles actions pour éviter la transformation en bail commercial ?

. Lorsque la fin du bail est proche, le bailleur doit obligatoirement notifier au Preneur (par LRAR ou exploit d’huissier) que le bail est à durée déterminée, qu’il prendra fin à telle date et qu’il n’a pas l’intention de le laisser le locataire dans les lieux.

. Attention ceci est obligatoire même dans l’hypothèse où il existe une clause, souvent utilisée, du type « le bail dérogatoire prendra fin automatiquement à l'arrivée du terme sans aucune formalité ».

. Cette clause n’est pas suffisante et ne dispense pas le bailleur de notifier au preneur son intention de récupérer le local.