Étude de marché sur l’offre en immobilier d’entreprise en Essonne (juillet 2013)

Extraits de l’étude de marché réalisée en juillet 2013 par GEMOFIS pour la CCI de l’ESSONNE et l’Agence pour l’Economie en Essonne.

Retrouvez l’intégralité de ces informations dans le guide de l’immobilier et du foncier d’entreprise 2013 et sur les sites internet de la CCI de l’Essonne (www.essonne.cci.fr) et de l’Agence pour l’Economie en Essonne (www.essonne-developpement.com)

Le marché des bureaux en Essonne

L’Essonne accueille 8 % du parc de bureaux construits en Ile de France (source ORIE 2012) et s’inscrit comme le 2ème département tertiaire de 2nde couronne derrière les Yvelines.
Le département représente environ 5 % de l’offre disponible à 1 an du marché francilien, cette part est en augmentation.
Au 31 décembre 2012, l’offre de bureaux disponibles s’élève à 261 000 m². Elle est en constante augmentation depuis 2007.
Au 30 juin 2013, le stock de bureaux se stabilise à 256 800 m², soit une baisse de 1,7 % en un semestre. Les surfaces neuves représentent 1 % de l’offre disponible, leur part n’a jamais été aussi faible.
L’offre future identifiée est en augmentation et s’élève à 283 000 m². Seuls 2 programmes (Green Valley à Massy et Carré Haussmann à Evry) sont lancés en blanc (livraisons 2014). Ils représentent
 27 000 m².
En 2012, la demande placée marque fortement le pas en l’absence de grandes transactions et s’élève à 38 900 m² (pour 90 transactions).
Au 1er semestre 2013, le volume placé s’élève seulement à 4 900 m² (19 transactions), enregistrant un net recul par rapport au 1er semestre 2012.
La proportion de volume placé sur des locaux neufs se réduit, elle est même inexistante au 1er semestre 2013. Aucune pré-commercialisation n’a été enregistrée malgré une offre future relativement conséquente et attractive.
Les transactions de second marché se sont conclues sur les bases d’un loyer moyen de 115 €/m² en 2012 et 119 €/m² au 1er semestre 2013, et celles sur le neuf de 154 €/m² en 2012.

Le marché des locaux d’activités/mixtes en Essonne

L’Essonne représente environ 17 % de l’offre disponible à l’échelle francilienne, cette part est stable. Alors que l’offre se stabilise au niveau francilien entre fin 2012 et le 30 juin 2013, en ce qui concerne l’Essonne l’offre continue d’augmenter.
Le volume disponible atteint 328 000 m² au 30 juin 2013. La proportion de surfaces neuves remonte à 7 % après avoir chuté à 3 %.
La demande placée en 2012 est en légère augmentation par rapport à l’année précédente, soit 77 800 m² pour un nombre de transactions cependant plus faible (85).
Le 1er semestre 2013 enregistre un placement de 45 900 m² pour 43 transactions. Les transactions ont été réalisées principalement sur des petites et moyennes surfaces. A noter cependant une transaction portant sur près de 16 000 m² à St Germain-les-Arpajon. Si ces chiffres devaient se confirmer, cela permettrait à 2013 d’atteindre un niveau au minimum comparable aux chiffres des 3 dernières années, et ce malgré un contexte économique peu favorable.
L’offre disponible, tout comme la demande placée, se concentrent essentiellement dans le Nord du département. Ce sont les secteurs de Massy Saclay Courtaboeuf, Evry Sénart et Orly Rive Droite qui rassemblent l’essentiel de l’offre. Quant à la demande placée, on retrouve les mêmes secteurs, auxquels s’ajoutent Francilienne RN20 grâce à la transaction, déjà évoquée, à St Germain-les-Arpajon.
Les transactions de second marché se concluent sur des bases moyennes plutôt orientées à la hausse, et dans une fourchette de loyer comprise entre 60 €/m² et 90 €/m² pour les locaux d’activités, et entre 74 €/m² à 110 €/m² pour les locaux mixtes.

Le marché des entrepôts en Essonne

La part de l’Essonne représente, au 31 décembre 2012, 24,5 % de l’offre disponible d’entrepôts à l’échelle francilienne (part en augmentation). L’Essonne se situe ainsi en seconde position derrière la Seine-et-Marne.
En termes de transactions, l’Essonne représente 23 % de la demande placée à l’échelle francilienne (moyenne depuis 2007). L’Essonne est régulièrement le second département derrière la Seine-et-Marne en termes de placement. En 2012, dans un contexte morose et une baisse de la demande placée au niveau francilien, sa part dans la demande placée francilienne se porte à 31,7 %.
Après avoir baissé en 2011, l’offre d’entrepôts essonnienne a connu une augmentation en 2012 et semble s’être stabilisée au 30 juin 2013.
Le stock s’élève donc à 412 000 m² à cette date, et il est constitué uniquement d’offres de second marché. 12 programmes proposent des surfaces supérieures à 10 000 m², soit près de 283 000 m² (69 % du stock disponible).
L’offre future est essentiellement localisée au Coudray-Montceaux et ne sera lancée qu’après pré-commercialisation.
Le volume placé a été en progression de 2008 à 2011. L’année 2012 est en recul avec un placement de 176 900 m² pour 24 transactions, dont 3 supérieures à 20 000 m².
Au 1er semestre 2013, le ralentissement se confirme, et la demande placée s’élève à 24 600 m² pour 4 transactions, soit 6 140 m² placés en moyenne (pour près de 7 400 m² en 2012).

Transactions significatives 2012/1er semestre 2013 :

• FNAC à Wissous, 22 600 m² (neuf) - 2012.
• SODAIC à Bondoufle, 21 630 m² (second marché) - 2012.
• AUCHAN au Coudray-Montceaux, 13 300 m² (neuf) - 2012.
• ELBEE à Marolles-en-Hurepoix, 19 700 m² (second marché) – 2013.