Aix Marseille (13) : étude de marché d'immobilier d'entreprise au 31 décembre 2013

A l’échelle nationale, le marché des bureaux a marqué le pas en 2013.  Dans la majorité des marchés régionaux, on constate une baisse des volumes placés plus ou moins importante selon les secteurs, parallèlement à un accroissement des disponibilités immédiates. Si 2012 avait été une année plutôt dynamique pour ces deux villes, Marseille et Aix ne dérogent pas à ce constat en 2013 et sont impactées par le ralentissement économique national.

 

 

Marseille dispose de 147 000 m² de bureaux immédiatement disponibles, ce qui représente une hausse de 5 % sur un an. Bien que le stock soit en hausse, le taux de vacance reste stable, évalué à 5 %. On recense 17 % de disponibilités neuves sur ce secteur, une proportion qui devrait augmenter dans les années à venir avec le lancement de nouveaux projets sur l’agglomération. 31 000 m² de nouveaux bureaux sont actuellement en chantier, essentiellement sur le secteur d’Euroméditerranée, dont 42 % sont encore disponibles à la commercialisation. A ces programmes en cours de construction, s’ajoutent près de 78 000 m² de projets.

Au  31 décembre 2013, 70 000 m² ont été commercialisés sur Marseille, soit 20 % de moins qu’en 2012. Cette baisse est liée à l’absence de clés en main, comptes et pré-commercialisations qui représentaient près de 31 % des volumes placés en 2012. Cette baisse est également liée à la diminution du nombre de transactions de plus de 5 000 m² : en 2012, 3 avaient été réalisées ; en 2013, une seule transaction d’envergure, représentant 12 % du placement (acquisition de 8 075 m² par la DREAL sur Euroméditerranée). 40 % des volumes transactés ont porté sur des locaux neufs. En 2013, le marché a été animé par les arrondissements centraux de Marseille (1er au 7ème) qui ont capté 19 % du placement (16 % sur le seul secteur d’Euroméditerranée).

Le délai théorique d’écoulement du stock augmente, représentant 27 mois.

Les valeurs locatives restent stables, comprises entre :

 

En un an, le stock s’est accru de 20 %, pour s’établir à 85 000 m². Le taux de vacance est désormais évalué à 9 %. L’offre disponible est concentrée dans les parcs d’activités (Pichaury, la Robole, la Duranne), le centre ville aixois étant sous offreur (moins de 10 % des disponibilités). 29 % du stock sont des bureaux neufs. 

L’offre future est très réduite sur ce secteur. 10 500 m² de bureaux sont actuellement en chantier et devraient être livrés courant 2014. A ces programmes, s’ajoutent 10 000 m² de projets.

Tout comme à Marseille, la demande placée a marqué le pas en 2013. 38 000 m² ont été placés en 2013, soit une baisse de 42 % par rapport à 2012. La part du neuf dans le placement est en forte baisse, passant de 60 à 24 %. Les transactions de plus de 1 000 m² représentent 59 % des volumes transactés. Assez logiquement, les parcs d’activités ont capté une part importante du placement : 48 % des volumes placés.

Le délai théorique d’écoulement du stock est en hausse, représentant 28 mois.

Les valeurs locatives se sont maintenues en 2013.

 

Au 31 décembre 2013, 150 000 m² de locaux d’activités et de locaux mixtes sont immédiatement disponibles :

Le stock est constitué de 12 % d’offres neuves, toutes localisées sur l’agglomération aixoise (Marignane, les Milles, Vitrolles).

Faute de foncier disponible, l’offre future est plus que réduite : 1 500 m² sur le secteur aixois et 13 000 m² sur Marseille.

100 000 m² ont été placés en 2013 :

Une unique transaction de plus de 5 000 m² a été recensée sur 2013, représentant 6 % du placement. 12 %  des volumes placés ont porté sur des locaux neufs, tous sur Aix.

Le délai théorique d’écoulement du stock s’élève à 28 mois sur Aix et à 12 mois sur Marseille.

Les valeurs locatives restent inchangées :

 

A ce jour, près de 100 000 m² de projet d’entrepôts sont dotés d’un permis de construire. Leur lancement reste conditionné par leur commercialisation.

Le marché des entrepôts a été particulièrement dynamique en 2013, puisque le placement affiche une hausse de 75 % pour s’établir à 340 000 m², essentiellement sur des clés en mains, comptes propres et pré commercialisations (68 %). 85 % de la demande placée ont porté sur des entrepôts neufs.

Plusieurs transactions d’envergure ont été réalisées en 2013, dont 2 de plus de 50 000 m² (Carrefour, 50 800 m² et Castorama, 110 500 m²).

Le délai théorique d’écoulement du stock s’élève à 7 mois.

Les valeurs locatives sont restées relativement stables.