ORIE : bilan du groupe de travail "Reconversion d’actifs immobiliers en situation de vacance structurelle "

Advenis Conseil a participé au groupe de travail de l’ORIE dont le thème de réflexion était « Comment accélérer la reconversion d’actifs immobiliers en situation de vacance structurelle ? ». Le résultat de ces travaux a été présenté le 10 juillet 2018 lors du colloque estival de l’ORIE, par Christophe Canu et Christine Turquet de Beauregard qui ont piloté cette étude.

Dans un contexte de persistance des surfaces de bureaux vacantes et de sur-programmation tertiaire, la question de la reconversion de ces actifs resurgit. Le groupe de travail sur la reconversion d’actifs en situation de vacance structurelle vise à favoriser la remise sur le marché des immeubles de bureaux faisant l’objet d’une inoccupation de plus de 4 ans.

La méthodologie adoptée a consisté :

• à sélectionner un échantillon de sites et d’actifs hétérogènes touchés par une inoccupation prolongée recouvrant des situations variées. Le but étant de les analyser à travers une grille de lecture détaillée afin de déterminer les causes concrètes de cette vacance,
• à intégrer les pistes de transformations présentées à travers l’analyse des marchés de la reconversion,
• à comprendre des aspects plus opérationnels se rapportant aux volets techniques, financiers et juridiques,
• à présenter des exemples d’immeubles de bureaux ayant changés d’usage et une synthèse des freins rencontrés.

L’ensemble des éléments recueillis a visé à alimenter directement les préconisations juridiques, fiscales et opérationnelles.

Juridique :

• Accélérer et alléger les procédures administratives en mettant en place une déclaration préalable pour les opérations de reconversion de moins de 5 000 m²,
• Permettre  à des projets de reconversion de trouver une viabilité économique en dérogeant exceptionnellement à l’obligation de logements sociaux sur un immeuble,
• Eviter les pertes de surfaces et bénéficier des surfaces en infrastructures en dérogeant exceptionnellement à la construction de places de stationnement sur un immeuble.

Fiscale :

• Permettre à des projets de reconversion de trouver une viabilité économique en gelant des taxes lors de la déclaration d’ouverture de chantier,
• Entraîner un mouvement de cessions des actifs vacants en mettant en place un taux réduit sur les plus-values de cession,
• Encourager la transformation de bureaux en logements intermédiaires en mettant en place un dispositif d’exonération des droits d’enregistrements sur les logements intermédiaires.

Opérationnelle :

• Permettre la reconversion des actifs les plus en difficulté sur des secteurs entiers en recherchant des sources de financement spécifiques pour permettre la mutation de secteurs comprenant un parc tertiaire majoritairement vacant avec la création d’un fond public ou public/privé, pouvant aller jusqu’à la création d’un acteur de mutation spécialisé ou le renforcement d’un acteur existant.

(http://www.orie.asso.fr)