Bureaux IDF : les chiffres clés au 4T 2023
Marchés | Janvier 2024
Une année en demi-teinte
Demande placée
En cette fin d'année, le marché tertiaire en Île-de-France a enregistré une nouvelle baisse de 17 % par rapport à l'année précédente. En cumul, la demande placée a totalisé 1,9 million m².
Les grandes opérations ont continué de pâtir, enregistrant une chute de 28 % pour un volume de 863 100 m², bien que certaines transactions prévues pour 2023 aient été reportées au premier trimestre de 2024, laissant présager une reprise à venir. L’activité s’est pour l’essentiel concentrée sur le segment des PMS (< 1000 m²), cumulant 35 % des volumes.
La concentration des mouvements en intra-muros continue de renforcer la polarisation du marché tertiaire francilien. En effet, les secteurs les plus établis, lisibles et les mieux connectés sont les plus plébiscités. A l’inverse, l’activité peine à décoller sur les secteurs plus secondaires où les mouvements de libération se poursuivent et gonflent ainsi la vacance dans le seconde main.
Paris continue de se démarquer, avec des performances notables dans certains secteurs tels que le Quartier Central des Affaires, Paris Centre Ouest, Paris 3/4/10/11 et Paris 5/6/7, dépassant même leurs moyennes à long terme. De même, la 1ère Couronne Sud affiche une certaine résilience grâce à quelques grandes transactions. En revanche, La Défense fait face à la rareté des opérations > 5 000 m², cumulant seulement
49 400 m² à travers 5 mouvements. Même si une légère reprise est perceptible pour les transactions < 1 000 m², cela n'a pas suffi à compenser la baisse globale d'activité (- 33% sur un an).
Progression de la vacance
Côté offre, la tendance reste identique. Le stock immédiat s’établit à 4,8 millions de m² fin 2023, soit une hausse de 10% sur un an.
Cela s'explique en partie par les livraisons de nouveaux programmes couplées aux libérations de surfaces en état d'usage. La tension est plus marquée au sein des secteurs centraux, tandis qu’en périphérie, la vacance reste abondante. Si la rareté de l'offre était perceptible à Paris, cette situation devrait s’améliorer et permettre ainsi une meilleure fluidité du marché. En périphérie, la libération de certaines surfaces en état d’usage continue de progresser et de peser sur le parc.
Des valeurs sous pression dans les secteurs centraux
Dans ce contexte, des disparités persistent au niveau des valeurs locatives, renforçant cette dichotomie.
De manière générale, les loyers moyens se sont stabilisés sur un an, se situant à 427 € HT HC/m²/an dans l’ancien et 432 € HT HC/m²/an dans le neuf-restructuré.
La progression des valeurs devrait se poursuivre dans les secteurs dans lesquels l'offre est limitée. En périphérie, la fluidité de l’offre stabilise la hausse des valeurs.