Quels sont les documents nécessaires à une vente ?

FAQ Immobilier entreprise | Septembre 2018

Les obligations pour le propriétaire de fournir des documents (certificat, diagnostic...) justifiant de l’état et de la composition des locaux vendus, sont de plus en plus étendues.

Actuellement, un propriétaire doit fournir selon les cas :

Superficie des surfaces vendues : La loi Carrez du 18/12/1996 a instauré l’obligation de mentionner la superficie des surfaces privatives en cas de vente de lots de copropriété et a défini les modalités de calcul de ces surfaces. Si la surface mentionnée à l’acte de vente s’avère inférieure de plus de 5%, l’acquéreur pourra intenter une action en diminution du prix de vente. Dans la pratique, il est conseillé de faire réaliser le métrage des surfaces privatives par un professionnel.
Amiante : rappel : en application du Décret du 7/02/1996, la recherche de présence d’amiante dans les flocages (immeuble construit avant le 01/01/1980), calorifugeages (immeuble construit avant le 29/07/1996) et faux plafonds (immeuble construit avant le 01/07/1997) a du être effectuée par tous les propriétaires avant le 31/12/1999, et en application du Décret du 13/09/2001, un contrôle sur les matériaux durs de construction pour les immeubles dont le permis de construire a été délivré avant le 01/07/1997 doit avoir été effectué avant le 31/12/2003 pour les immeubles ERP catégorie 1 à 4 et pour les IGH (avant le 31/12/2005 pour les autres immeubles et immédiatement en cas de vente).

En tout état de cause en cas de vente : toute promesse de vente doit contenir en annexe un état mentionnant la présence, ou le cas échéant, l’absence de matériaux ou produits de la construction contenant de l’amiante, et ce, pour tout immeuble dont le permis de construire a été délivré avant le 01/07/1997.

Plomb : un état des risques d’accessibilité au plomb est demandé pour les immeubles d’habitation construits avant 1949.
Termites : un état parasitaire attestant de l’absence de termites est demandé pour les immeubles situés dans les zones à risques déterminées par le Préfet.
Mérule : une information sur le risque de présence de mérule pour les immeubles situés dans les zones contaminées déterminées par le Préfet (loi ALUR du 24 mars 2014).
Gaz naturel : concerne toutes les installations intérieures de gaz naturel dans les locaux à usage d'habitation.

Electricité (loi du 13/07/2006) : un diagnostic portant sur l’état de l’installation électrique intérieure pour toutes les installations de plus de 15 ans (dans les locaux à usage d’habitation).
Assainissement : concerne uniquement les parties à usage d’habitation dans un immeuble non raccordé au réseau collectif d’égout. Durée de validité 3 ans.
Radon : ozone délimitée par arrêté préfectoral.
Risques et Pollutions : un état des risques (ERP – Etat des Risque et Pollutions) devra être annexé à l’acte de vente pour tout immeuble situé dans une zone couverte par un plan de prévention des risques naturels, et/ou des risques miniers, et/ou des risques technologiques, et/ou pour tout immeuble situé dans une zone de sismicité, et/ou pour tout immeuble situé dans une zone à potentiel radon. Cet état prévoit également une information relative à la pollution des sols et relative aux sinistres indemnisés par l’assurance suite à une catastrophe naturelle, minière ou technologique. Durée de validité : 6 mois.
Installations classées : obligation d'information de l'existence de l'exploitation d'une installation classée dans les lieux vendus, l'exploitant doit fournir un état à jour de la pollution des sols.
Performance énergétique : ce diagnostic indique la quantité d'énergie effectivement consommée ou estimée pour une utilisation standardisée du bâtiment, ainsi qu'une classification en fonction de valeurs de référence afin de permettre de comparer et d'évaluer sa performance énergétique. Il est accompagné de recommandations destinées à améliorer cette performance. Il n’a qu’une valeur indicative. Durée de validité : 10 ans

Les articles L 271-4 à L 271-6 du CCH prévoient le regroupement dans un dossier appelé Dossier de Diagnostic Technique, des documents suivants : le constat de risque d'exposition au plomb, l'état concernant l'amiante, l'état relatif aux termites, l’état relatif à la mérule, l'état concernant l'installation intérieure de gaz naturel, l’état concernant l’installation électrique, l’état d’installation d’assainissement non collectif, l'état des risques ainsi que le diagnostic de performance énergétique.

En outre, en immobilier d’entreprise, il est de plus en plus fréquent pour certains types de bâtiments principalement industriels, que les futurs acquéreurs demandent au vendeur un certificat justifiant de la non pollution du sol.

Par ailleurs, en cas de vente, pour faciliter la rédaction des actes, il faudra pouvoir fournir l’acte d’acquisition, le règlement de copropriété ou de zone, les PV des 3 dernières AG de copropriété, et tous documents utiles types : permis de construire, certificat de conformité, attestation d’assurance décennale...

Enfin, en cas de vente d’un local à usage commercial ou artisanal loué par bail commercial (sauf en cas de cession unique de plusieurs locaux d'un ensemble commercial, de cession unique de locaux commerciaux distincts ou de cession d'un local commercial au copropriétaire d'un ensemble commercial. Il n'est pas non plus applicable à la cession globale d'un immeuble comprenant des locaux commerciaux ou à la cession d'un local au conjoint du bailleur, ou à un ascendant ou un descendant du bailleur ou de son conjoint) le vendeur (bailleur) devra fournir la preuve que le bien a été préalablement proposé au locataire occupant et que ce dernier a décliné la proposition d’achat qui lui a été faite aux prix et conditions de la vente qui va se conclure avec un tiers

Mise à jour : décembre 2018

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