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En immobilier d’entreprise, il existait une totale liberté conventionnelle en la matière. La loi Pinel du 18 juin 2014 a rajouté un article L145-40-2 aux dispositions régissant les baux commerciaux, instaurant une réglementation des obligations du bailleur concernant les charges impôts taxes et redevances.Cet article prévoit notamment que le bailleur doit communiquer (dans le bail) un inventaire précis et limitatif des catégories de charges, impôts, taxes et redevance afférents au bail et leur répartition entre bailleur et preneur. Dans le cas d’un site multi locataires, la répartition entre les locataires doit être précisée. Cette répartition est fonction de la surface exploitée (charges et travaux) et de la surface occupée et quote-part de parties communes nécessaires à l’exploitation de la chose louée (impôts taxes et redevances). Enfin, cet article prévoit également la communication par le bailleur (dans le bail) des travaux réalisés dans l’immeuble au cours des 3 dernières années et leur coût, ainsi que les travaux qu’il envisage de réaliser dans les 3 années à venir et l’estimation du coût.

Généralement, les propriétaires raisonnaient en loyer net de charges. Ainsi l’intégralité des charges et impôts était répercutée conventionnellement sur le preneur, notamment les charges d’entretien et de réparations, les honoraires de syndic ou de gestionnaire d’immeubles, l’assurance de l’immeuble, le salaire du gardien, l’impôt foncier, la taxe sur les locaux à usage de bureaux, les locaux commerciaux et les locaux de stockage en Ile de France... 

Le décret d’application de la loi Pinel paru le 5 novembre 2014 et applicable aux baux signés ou renouvelés à compter de cette date, précise les charges, impôts, taxes et redevances qui par nature ne sont plus imputables au preneur, à savoir principalement :
  • Les dépenses relatives aux grosses réparations de l’article 606 du code civil et les honoraires liés à la réalisation de ces travaux,
  • Les dépenses relatives aux travaux remédiant à la vétusté ou à la mise en conformité avec la réglementation dès lors que ces travaux relèvent des grosses réparations de l’article 606 du code civil,
  • La CET (contribution économique territoriale) dont le redevable est le bailleur,
  • Les honoraires liés à la gestion de l’immeuble ou des loyers.
 
Rappel : le loyer facturé est majoré selon l’option fiscale du propriétaire de l’immeuble de la Taxe sur la Valeur Ajoutée (taux en vigueur 20,00 %) – cette taxe est récupérable si le preneur est assujetti à la TVA pour l’exercice de son activité - ou de la Contribution au Revenu Locatif (taux en vigueur 2,50 %) – cette taxe n’est pas récupérable quelque soit l’activité du preneur.
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